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Acheter pour Louer

Acheter un bien immobilier à destination locative peut être une belle opportunité d’investissement pour constituer un patrimoine.

Toutefois certaines règles s’imposent si on veut que cette opération d’investissement soit optimale et son objectif soit atteint sans trop de difficultés.

Connaitre l’état du marché dans le secteur du bien acheté :

Connaitre l’état du marché immobilier dans le secteur ou vous souhaitez investir vous donne une idée claire sur les prix pratiqués et vous évite de payer le bien plus cher que sa valeur. Il convient donc avant d’acheter de bien se renseigner  à travers les ventes en cours dans le secteur par le biais des annonces des particuliers et les professionnels sur les différents supports afin de se rapprocher au mieux du juste prix.

Connaitre la demande locative

L’objectif d’un investissement locatif est bien entendu d’avoir un bien loué d’une façon continue à un loyer qui vous permet d’amortir le plus possible les dépenses liées à ce bien en termes de crédit, assurances, charges, taxes et autres dépenses. Pour cette raison il est impératif de se renseigner sur l’état du marché locatif dans le secteur ou le bien objet de votre acquisition est situé. Une demande forte vous permet non seulement de mieux fixer votre loyer et mieux choisir votre locataire mais d’avoir l’assurance de trouver un locataire rapidement dans le cas de départ du locataire occupant le bien.

Connaitre les montants du loyer

Fixer le loyer en cohérence avec les loyers pratiqués dans le secteur du bien vous permet de le louer assez rapidement. Un loyer plus cher peut être tentant pour le propriétaire mais telle démarche peut être à l’origine d’un retard pour trouver un locataire avec ce qui s’en suit de paiement de charges, crédit…etc.

Le régime fiscal

Il faut savoir qu’en matière de location non meublée il existe deux régimes fiscaux :

  • Le Micro-foncier
  • Le Régime réel

 

Le micro-foncier :

Ce régime est  applicable quand le revenu brut de la location n’excède pas 15 000 € Hors Charges  pour le foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l’année.

On appelle revenu brut la somme totale des

  • loyers encaissés
  • les dépenses incombant normalement au propriétaire (mises à la charge des locataires)
  • les subventions et indemnités perçues

Sur cette somme vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % et sur la somme restante que vous êtes imposés.

Attention : si l’ensemble de vos dépenses dépasse les 30% des loyers encaissés vous avez intérêt à opter pour le régime REEL.

 

Le Régime réel :

Ce régime  s’applique lorsque le revenu brut est supérieur à 15 000 € ou sur option pour les loueurs relevant normalement du régime « micro-foncier ».

Le régime réel vous permet de déduire toute une série de dépenses de vos loyers lorsque vous déclarez vos revenus fonciers (Assurances, Travaux, Taxes, Intérêts, Charges de copropriété…)

Une fois les différentes charges déduites vous avez soit un bénéfice (Bénéfice foncier) qui relève de l’impôt sur le revenu soit un déficit (Déficit Foncier) qui sera imputable de votre imposition à hauteur de 10 700 € par an. Eventuellement le surplus et les intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Bien choisir son locataire

Un bon investissement locatif repose aussi sur le choix du locataire. Prenez le temps de vérifier le profil de votre locataire, sa solvabilité et la cohérence des informations et documents qu’il vous fournit.

Un mauvais choix peut vous couter cher en temps et en argent.

Bien gérer le bien

Gérer son bien immobilier locatif demande au propriétaire de consacrer un minimum de temps et d’être armé de quelques notions juridiques.
Si vous n’avez ni le temps ni les connaissances pour bien gérer votre bien immobilier pensez à mandater un professionnel pour le faire à votre place.
Cela diminuera votre rendement global bien entendu mais peut être pour vous la solution idéale et le prix à payer pour ne plus vous occuper des tracas de la gestion locative.

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